جانب من المباني الجديدة بالسعودية(Getty)
فيما تتراجع أسعار المساكن في السعودية منذ بداية تدهور أسعار النفط، استبعد عاملون في القطاع العقاري أن تنهار السوق. وسجلت مبيعات الفيلات السكنية الجديدة في السعودية تراجعاً لأول مرة منذ تسع سنوات بلغ 34% في وقت سجلت فيه المساكن القديمة تراجعاً كبيراً أيضاً وبنسبة 11.9%، والشقق السكنية بنسبة 3%، والوحدات السكنية بنسبة 42.5%، ولم يتجاوز سقف الفيلات المباعة في مختلف المدن السعودية الـ 43 فيلا فقط في الأسبوع بنسبة تصل إلي 74.2%. وذلك مقارنة بما تحقق من مبيعات في عام 2010، والبالغ 166 فيلا أسبوعياً.
ومنذ ثلاثة أشهر بدأت مبيعات الفيلات في الانخفاض.
وشمل الانخفاض العقاري مختلف القطاعات العقارية في السعودية، فسجلت قيمة الصفقات الأسبوعية للقطاع السكني للأسبوع الثاني في السعودية تراجعاً للأسبوع الثاني على التوالي، بنسبة انخفاض بلغت 0.4%، مقارنة بنسبة تراجعها للأسبوع السابق التي بلغت نحو 12.4%، لتستقر قيمة الصفقات السكنية عند 5.6 مليار ريال.
كما سجلت مبيعات العقارات السكنية، تراجعاً للأسبوع الثالث على التوالي، بنسبة انخفاض بلغت 1.5%، لتستقر عند مستوى 6110 عقار سكني خلال الأسبوع.
أسعار الأراضي
وعلى صعيد الأراضي، سجلت المتوسطات الأسبوعية لقيم الأراضي الزراعية والبيوت والوحدات السكنية وقطع الأراضي تراجعاً هي الأخرى، فبلغت نسبة التراجع قرابة الـ 14.6 ريال (حوالى 3.8 دولارات) للمتر المربع للأرض الزراعية، ونحو 320.1 ألف ريال (حوالى 85 ألف دولار) للمساكن، ونحو 455 ألف ريال (121 ألف دولار) للعمارة الواحدة، ونحو 537 ريال (142 ألف دولار) للمتر المربع لقطع الأراضي، لكن هذه الأسعار المتوسطة لا
تأخذ في الاعتبار تضاعفها في المدن الرئيسية، وتسبّب انخفاض الأسعار في المدن الصغيرة في تقليص القيمة، أكثر مما هي عليه على أرض الواقع.
وبحسب سماسرة ومختصين عقاريين "تخضع السوق العقارية حالياً للعديد من العوامل التي تؤثر على أدائها، بدءاً بالتنظيمات والإجراءات التي تم تدشينها من قبل أكثر من جهة حكومية وذلك إضافة لهبوط أسعار النفط، الذي بدأ منذ النصف الثاني من العام الجاري، وفقد خلاله أكثر من 36% من قيمته السوقية".
وتشير أغلب التوقعات إلى أن تراجع سعر النفط قد يمتد طوال العامين المقبلين على أقل تقدير.
قرار مؤسسة النقد
غير أن أكثر الأسباب التي أثرت على سوق المنازل الجاهزة كان إقرار مؤسسة النقد العربي السعودي "البنك المركزي السعودي" لأنظمة ولوائح التمويل، تحوطاً لاحتمالات انفجار الفقاعة السعرية العقارية، برفع نسبة مقدم تكلفة شراء أية أصول عقارية إلى 30% من إجمالي التكلفة، وهي قيمة يعجز كثير من السعوديين عن توفيرها.
ويحذر مدير الأصول في شركة بلوم السعودية العقارية، فادي الخلف، من مزيد من الهبوط مستقبلاً بسبب القرارات الجديدة وبسبب إحجام المواطنين عن الشراء لتوقع المزيد من هبوط الأسعار، ويقول لـ"العربي الجديد" : "قرار توفير الـ30% الذي أصدرته مؤسسة النقد أثر كثيراً على قدرة المواطنين على الشراء، وهو في الأساس قرار وُضع لمصلحة البنوك وتخوفاً من هبوط أسعار العقارات، وبالتالي يكون البنك قد أمّن نفسه بشكل جيد لو حدث هذا فعلاً". ويشدد الخلف على أن علة التراجع ليست بسبب القرار فقط، بل هناك أسباب أخرى ساعدت على ذلك.
ويضيف: "كثير من المشترين قرروا تأجيل فكرة الشراء لتوقعهم هبوط الأسعار أكثر. وهو يعني أن ما سيشترونه بمليوني ريال قد يشترونه بعد أشهر بمليون و800 ألف، فهناك توقع أن الأسعار ستهبط أكثر ولا يريدون الشراء بخسارة"، ويتابع مستدركاً: "من الصعب توقع ماذا سيحدث مستقبلاً فالسوق تعمل وفق نفسيات المشترين أكثر منها على الأرقام الحقيقية، فنسبة الـ30% المطلوب توفيرها من المشتري عبر التمويل قد تحول وجهة المواطنين نحو الشقق الأرخص، ولكن حتى هذه تعاني من التراجع في البيع".
ويتوقع الخلف أن تمر السوق السعودية بحالة من الركود قد تستمر طويلاً، ولكن لن تشهد حالة هبوط حاد في الأسعار، ويقول: "في هذه الحالة قد تعيد الجهة التي أقرت نظام الـ30% النظر في قرارها، خاصة إذا تأثرت السوق العقارية كثيراً جراء ذلك".
تأثير أكبر في المستقبل
من جانبه يؤكد الرئيس التنفيذي لبصمة للتسويق العقاري، خالد المبيض لـ "لعربي الجديد" على أن الهبوط سيكون أكثر بكثير في العام المقبل، مشدداً على أن زيادة نسبة تحمّل المشتري من قيمة التمويل سيؤثر كثيراً على مبيعات المنازل الجاهزة، ولكنه لن يكون سبباً لهبوط كبير في الأسعار كما يحاول البعض تصويره.
ويقول: "معظم التراجع جاء من بيع المنازل عن طريق التمويل العقاري، وهي نسبة تمثل قرابة الـ40% وهناك نزول كبير في هذا الأمر وسيؤثر على المبيعات خلال الأشهر الستة المقبلة، وربما يتسبب في وقفها، فبعض البنوك ماتزال تعمل بالنظام القديم بحجة أن العقود الحالية هي قديمة، ومُنحت مهلة لستة أشهر لإنهائها، وأتوقع بعدها أن الهبوط سيكون أكثر بكثير من الأرقام المعلنة حالياً".
ويشدد المبيض على أن المشكلة الأكبر للسوق العقارية السعودية لا تكمن في الأسعار، كما يحاول البعض تصورها، ولكن ارتفاع الأسعار هو نتيجة لمشكلة واقعة فعلاً، ويضيف: "المشكلة الأساسية والتي تسببت في أزمة العقار في السعودية، ليست ارتفاع الأسعار، بل عدم وجود مطورين عقاربين بشكل كاف لتوفير المنازل، خاصة في ظل ارتفاع عدد السكان ومعظم المطورين حالياً متخوفون من فكرة هبوط الأسعار، وبالتالي أحجموا عن عملية البناء لترقب ماذا سيحدث مستقبلاً".
ويتابع: "معظم السعوديين مستقرون في المدن الرئيسية الثلاث، الرياض وجدة والدمام، وحولها، وهذا سبب ضغط كبير على العقارات فيها وتسبب في انفجار الأسعار بهذا الشكل".
تحذير
إلى ذلك أكد تقرير لشركة (كابيتاس غروب) الدولية، أن أسعار الأراضي الآخذة بالارتفاع تعد العائق الأكبر أمام توفير مخزون من المنازل، ولا سيّما المنازل ذات الأسعار المعقولة في السوق.
وجاء في التقرير أن أسعار الفيلات الأصغر ترتفع أسرع من أسعار الفيلات الأكبر. وأكّد المطوّرون في جدة، مثلا، أن الفيلات ذات الأسعار المعقولة والتي تبلغ مساحتها 350 مترا مربّعا والمبيعة بـ 900 ألف ريال منذ عام، تُباع اليوم بما يزيد عن 1.2 مليون ريال".
ومنذ ثلاثة أشهر بدأت مبيعات الفيلات في الانخفاض.
وشمل الانخفاض العقاري مختلف القطاعات العقارية في السعودية، فسجلت قيمة الصفقات الأسبوعية للقطاع السكني للأسبوع الثاني في السعودية تراجعاً للأسبوع الثاني على التوالي، بنسبة انخفاض بلغت 0.4%، مقارنة بنسبة تراجعها للأسبوع السابق التي بلغت نحو 12.4%، لتستقر قيمة الصفقات السكنية عند 5.6 مليار ريال.
كما سجلت مبيعات العقارات السكنية، تراجعاً للأسبوع الثالث على التوالي، بنسبة انخفاض بلغت 1.5%، لتستقر عند مستوى 6110 عقار سكني خلال الأسبوع.
أسعار الأراضي
وعلى صعيد الأراضي، سجلت المتوسطات الأسبوعية لقيم الأراضي الزراعية والبيوت والوحدات السكنية وقطع الأراضي تراجعاً هي الأخرى، فبلغت نسبة التراجع قرابة الـ 14.6 ريال (حوالى 3.8 دولارات) للمتر المربع للأرض الزراعية، ونحو 320.1 ألف ريال (حوالى 85 ألف دولار) للمساكن، ونحو 455 ألف ريال (121 ألف دولار) للعمارة الواحدة، ونحو 537 ريال (142 ألف دولار) للمتر المربع لقطع الأراضي، لكن هذه الأسعار المتوسطة لا
وبحسب سماسرة ومختصين عقاريين "تخضع السوق العقارية حالياً للعديد من العوامل التي تؤثر على أدائها، بدءاً بالتنظيمات والإجراءات التي تم تدشينها من قبل أكثر من جهة حكومية وذلك إضافة لهبوط أسعار النفط، الذي بدأ منذ النصف الثاني من العام الجاري، وفقد خلاله أكثر من 36% من قيمته السوقية".
وتشير أغلب التوقعات إلى أن تراجع سعر النفط قد يمتد طوال العامين المقبلين على أقل تقدير.
قرار مؤسسة النقد
غير أن أكثر الأسباب التي أثرت على سوق المنازل الجاهزة كان إقرار مؤسسة النقد العربي السعودي "البنك المركزي السعودي" لأنظمة ولوائح التمويل، تحوطاً لاحتمالات انفجار الفقاعة السعرية العقارية، برفع نسبة مقدم تكلفة شراء أية أصول عقارية إلى 30% من إجمالي التكلفة، وهي قيمة يعجز كثير من السعوديين عن توفيرها.
ويحذر مدير الأصول في شركة بلوم السعودية العقارية، فادي الخلف، من مزيد من الهبوط مستقبلاً بسبب القرارات الجديدة وبسبب إحجام المواطنين عن الشراء لتوقع المزيد من هبوط الأسعار، ويقول لـ"العربي الجديد" : "قرار توفير الـ30% الذي أصدرته مؤسسة النقد أثر كثيراً على قدرة المواطنين على الشراء، وهو في الأساس قرار وُضع لمصلحة البنوك وتخوفاً من هبوط أسعار العقارات، وبالتالي يكون البنك قد أمّن نفسه بشكل جيد لو حدث هذا فعلاً". ويشدد الخلف على أن علة التراجع ليست بسبب القرار فقط، بل هناك أسباب أخرى ساعدت على ذلك.
ويضيف: "كثير من المشترين قرروا تأجيل فكرة الشراء لتوقعهم هبوط الأسعار أكثر. وهو يعني أن ما سيشترونه بمليوني ريال قد يشترونه بعد أشهر بمليون و800 ألف، فهناك توقع أن الأسعار ستهبط أكثر ولا يريدون الشراء بخسارة"، ويتابع مستدركاً: "من الصعب توقع ماذا سيحدث مستقبلاً فالسوق تعمل وفق نفسيات المشترين أكثر منها على الأرقام الحقيقية، فنسبة الـ30% المطلوب توفيرها من المشتري عبر التمويل قد تحول وجهة المواطنين نحو الشقق الأرخص، ولكن حتى هذه تعاني من التراجع في البيع".
ويتوقع الخلف أن تمر السوق السعودية بحالة من الركود قد تستمر طويلاً، ولكن لن تشهد حالة هبوط حاد في الأسعار، ويقول: "في هذه الحالة قد تعيد الجهة التي أقرت نظام الـ30% النظر في قرارها، خاصة إذا تأثرت السوق العقارية كثيراً جراء ذلك".
تأثير أكبر في المستقبل
من جانبه يؤكد الرئيس التنفيذي لبصمة للتسويق العقاري، خالد المبيض لـ "لعربي الجديد" على أن الهبوط سيكون أكثر بكثير في العام المقبل، مشدداً على أن زيادة نسبة تحمّل المشتري من قيمة التمويل سيؤثر كثيراً على مبيعات المنازل الجاهزة، ولكنه لن يكون سبباً لهبوط كبير في الأسعار كما يحاول البعض تصويره.
ويقول: "معظم التراجع جاء من بيع المنازل عن طريق التمويل العقاري، وهي نسبة تمثل قرابة الـ40% وهناك نزول كبير في هذا الأمر وسيؤثر على المبيعات خلال الأشهر الستة المقبلة، وربما يتسبب في وقفها، فبعض البنوك ماتزال تعمل بالنظام القديم بحجة أن العقود الحالية هي قديمة، ومُنحت مهلة لستة أشهر لإنهائها، وأتوقع بعدها أن الهبوط سيكون أكثر بكثير من الأرقام المعلنة حالياً".
ويشدد المبيض على أن المشكلة الأكبر للسوق العقارية السعودية لا تكمن في الأسعار، كما يحاول البعض تصورها، ولكن ارتفاع الأسعار هو نتيجة لمشكلة واقعة فعلاً، ويضيف: "المشكلة الأساسية والتي تسببت في أزمة العقار في السعودية، ليست ارتفاع الأسعار، بل عدم وجود مطورين عقاربين بشكل كاف لتوفير المنازل، خاصة في ظل ارتفاع عدد السكان ومعظم المطورين حالياً متخوفون من فكرة هبوط الأسعار، وبالتالي أحجموا عن عملية البناء لترقب ماذا سيحدث مستقبلاً".
ويتابع: "معظم السعوديين مستقرون في المدن الرئيسية الثلاث، الرياض وجدة والدمام، وحولها، وهذا سبب ضغط كبير على العقارات فيها وتسبب في انفجار الأسعار بهذا الشكل".
تحذير
إلى ذلك أكد تقرير لشركة (كابيتاس غروب) الدولية، أن أسعار الأراضي الآخذة بالارتفاع تعد العائق الأكبر أمام توفير مخزون من المنازل، ولا سيّما المنازل ذات الأسعار المعقولة في السوق.
وجاء في التقرير أن أسعار الفيلات الأصغر ترتفع أسرع من أسعار الفيلات الأكبر. وأكّد المطوّرون في جدة، مثلا، أن الفيلات ذات الأسعار المعقولة والتي تبلغ مساحتها 350 مترا مربّعا والمبيعة بـ 900 ألف ريال منذ عام، تُباع اليوم بما يزيد عن 1.2 مليون ريال".
تابع آخر أخبار العربي الجديد عبر Google News
المزيد في اقتصاد
