قفزات في أسعار العقارات بالكويت

قال تقرير صادر عن اتحاد العقاريين الكويتيين، اليوم الإثنين، إن قطاع السكن الخاص في الكويت ما زال يعاني قلة العرض وتزايد الطلب، مما أدى إلى ارتفاع كبير في الأسعار خلال السنوات القليلة الماضية.

وأضاف التقرير المعنون بـ"المرشد العقاري" أن هناك ارتفاعا كبيرا في أسعار أراضي السكن الخاص خلال السنوات السبع الماضية، حيث قفز متوسط سعر المتر المربع من حوالي 334 دينارا كويتيا في عام 2007 إلى 698 دينارا للمتر في عام 2014، أي ما يعادل ارتفاعا بنسبة 109%.

وأوضح أن أسعار الأراضي ارتفعت بنسبة 11% سنويا حتى عام 2014، لافتا إلى أن عام 2013 سجل ارتفاعا كبيرا في الأسعار بنسبة تجاوزت 27%، مضيفا أن "العائلة الكويتية، وبحسب متوسط الدخل، يتوجب عليها ادخار ما يعادل عشر سنوات من مدخولها بالكامل لتتمكن من شراء منزل".

وحسب اتحاد العقاريين الكويتيين، فإن دولة الكويت تضم مناطق عمرانية على مساحة 1000 كيلومتر مربع وتعدادا سكانيا يعادل أربعة ملايين نسمة وناتجا قوميا يقارب 200 مليار دولار، وبالتالي يمكن مقارنة الارتفاعات الحاصلة في قطاعها العقاري مع مدن كبيرة في أوروبا والولايات المتحدة.

وبيّن أن الكويت تضمن بشكل إجمالي حوالي 118.5 ألف أرض مخصصة للسكن الخاص، منها 141.4 ألف أرض تم تطويرها بإقامة منازل عليها، أما الأراضي الباقية التي تبلغ 44 ألف أرض، وهي شاغرة، فتتركز بنسبة 61% في أربع مناطق هي مدينة صباح الأحمد السكنية والخيران البحرية ومدينة جابر الأحمد وشمال غرب الصليبيخات "وكلها مناطق جديدة لا زالت تحت التطوير".

وأشار إلى أنه إذا استثنينا المناطق الأربع المذكورة فإن نسبة الأراضي المتاحة للسكن لكل مناطق الكويت لا تتعدى 10.8% من إجمالي الأراضي، وهذا ما يفاقم من مشكلة ارتفاع أسعار البيوت والأراضي في جميع المناطق تقريبا.

وحسب تقرير "المرشد العقاري"، فإنه بالنظر إلى وجود هذا النقص الحاد في السكن الخاص تشهد الأنشطة التأجيرية تزايدا ملحوظا حيث تعيش عائلات عديدة في بيوت أو شقق مستأجرة، مبينا أن هناك نوعين من الوحدات التأجيرية في مناطق السكن الخاص.

ولفت إلى أن النوع الأول شقق مبنية داخل منازل سكن خاص تم بناؤها على عدة طوابق ويظل مالك العقار الشاغل الأكبر لها، بينما يتم تأجير تلك الشقق لعائلات كويتية أخرى "وهناك أكثر من 4300 منزل تم بناؤها على هذا النظام".

وأوضح أن تلك المنازل تضم حوالي 51 ألف شقة، في حين يبلغ الشاغر منها حوالي 1300 شقة، أي أن نسبة شغل الشقق الموجودة داخل منازل السكن الخاص بلغت 97%، وهي أعلى من تلك النسبة في مناطق السكن الاستثماري (العمائر السكنية)، مؤكدا أن ذلك يشير إلى ارتفاع الطلب على الشقق داخل المناطق السكنية.

" العائلة الكويتية يتوجب عليها ادخار ما يعادل عشر سنوات من مدخولها بالكامل لتتمكن من شراء منزل "

وأفاد بأن متوسط إيجار الشقة في مناطق السكن الخاص فاق نظيره الاستثماري، حيث بلغ 371 دينارا شهريا مقارنة بـ313 دينارا لشقق العمائر السكنية، عازيا ارتفاع الإيجارات إلى وجود شقق كبيرة الحجم داخل السكن الخاص مقارنة مع السكن الاستثماري.

وقال اتحاد العقاريين الكويتيين إنه ورغم أن طريقة احتساب التضخم في أسعار المستهلك بدولة الكويت لا تشمل أسعار المنازل أو الأراضي، تظل هناك علاقة قوية بين اتجاهات أسعار العقار وتضخم مؤشرات الاستهلاك.

وتابع: "ورغم أن المنازل لا يتم شراؤها وبيعها يوميا من قبل العائلات، فإن التغير في أسعار المنازل يحدد المبلغ الواجب على العائلة ادخاره لشراء منزل".

ولفت إلى أن المشكلة تكمن في أن قطاع السكن الخاص يجذب المستثمرين في ظل وجود طلب على استئجار الشقق من قبل العائلات التي لا تملك منازل، ويقوم هؤلاء المستثمرون ببناء المنازل على شكل شقق وتأجيرها، وهذا يدل على أن السكن يتم استخدامه بغرض استثماري وليس للاستخدام المخصص له بشكل كامل.

وأكد أنه بدخول الأموال الاستثمارية إلى قطاع الإسكان يتم استبعاد العديد من العائلات الراغبة في شراء منزل خارج السوق بسبب عدم وجود دخل كاف لديها يواجه ذلك الارتفاع الحاد في أسعار المنازل.

وشدد اتحاد العقاريين الكويتيين على أن النمو في كل من أسعار المنازل والدخل العائلي يجب أن يكون متقاربا، وهذا يحصل عندما يتم عرض المزيد من الأراضي للسكن الخاص وتطوير المزيد من المدن السكنية الجديدة ذات الخدمات المتكاملة لمواجهة هذا النقص الحاد في العرض.

وقلل الاتحاد من تأثير المضاربات في السوق العقاري على أسعار السكن الخاص، قائلا إن هناك تحليلا قام به غطى 19800 عقار متاح للبيع تبين أن 14864 عقارا منها تم تداوله مرة واحدة فقط خلال الأعوام الثمانية الماضية، وبالتالي لا يمكن تصنيف تلك الصفقات في قائمة التداولات الهادفة إلى المضاربة وإن تلك البيوعات كانت بهدف الاستخدام الشخصي أو الاستثمار طويل الأجل.

وكشف عن وجود 4196 صفقة متكررة مثّلت حوالي 21% من إجمالي قيمة الصفقات العقارية المسجلة خلال 8 سنوات، ورأى أن "هذه الصفقات تندرج تحت قائمة التداولات ذات الصلة بالمضاربات، حيث تم بيع وشراء تلك العقارات بدون أي تغيير في حالتها أو تطويرها".

وأوضح التقرير أن هذا النوع من الصفقات تركز في مناطق الخيران وأبو فطيرة والفنيطيس والمسايل، مؤكدا أن هناك بعض المؤشرات على وجود مضاربة في قطاع السكن الخاص، لكن لا يرقى ذلك إلى الأخذ به كسبب رئيسي لارتفاع الأسعار، لأن الأصل هو تزايد الطلب على السكن مقابل تباطؤ في العرض.

اقرأ أيضا: الكويت: لا قرار بشأن الدعم باستثناء الديزل والبنزين