600 مليار دولار استثمارات عقارات المكاتب عالميا

توقعت وكالة "نايت فرانك" البريطانية للعقارات، أن تبلغ الاستثمارات في العقارات التجارية 606 مليارات دولار خلال العام المقبل، 2015، وذلك مقارنة باستثمارات 202 مليار دولار في العام 2009. وهو ما يعني أن حجم الاستثمارات سيتضاعف قرابة ثلاث مرات في غضون ست سنوات.

وقالت الوكالة البريطانية، التي يوجد مقرها في لندن، إن الصناعات التقنية الحديثة والانتعاش الاقتصادي المتوقع في المستقبل سيكون الماكينة التي سترفع أسعار العقارات بأكثر من 10% في المدن الـ15 الكبرى في العالم خلال الخمس سنوات المقبلة.

وأشارت الوكالة، في تقريرها الأخير، إلى أن مباني ناطحات السحاب التجارية والمكتبية التي ستبنى في المستقبل ستتركز في أحياء مثل بروكلين في نيويورك وبمناطق على نهر التايمز في لندن، ولكن خارج منطقة الوسط، مشيرة إلى أن نمو الاستثمارات المكتبية سيتركز في بعض المدن الأوروبية مثل مدريد، في إسبانيا، وفرانكفورت، بألمانيا. ويستهدف المستثمرون بعض المدن في دول الاقتصادات الناشئة، مثل العاصمة الكينية نيروبي وجوهانسبيرج وكيب تاون ولاغوس في نيجيريا. وذلك إضافة إلى دبي، التي باتت تخدم مجموعة من الأعمال التجارية الأفريقية ومركزاً للبنوك الاستثمارية العالمية.

وتوقع جيمس روبرتس، رئيس وحدة الأبحاث التجارية في وكالة "نايت فرانك"، أن تقود مدينة سان فرانسسكو الارتفاع في الأسعار لترتفع بنسبة 36.2% بحلول العام 2019 ، مشيراً الى أن "وادي السيلكون" الذي تتركز فيه شركات التقنية والبرمجة الدقيقة، سيكون أحد أسباب ارتفاع أسعار الإيجارات بمدينة "البوابة الذهبية". وأشار التقرير إلى أن مدينة مدريد الإسبانية ستشهد انتعاشاً في مباني المكاتب وستنضم إلى مدينة سنغافورة في قائمة أكبر 10 مدن عالمية في الإيجارات المكتبية.

وأشار روبرتس إلى أن الشركات العالمية تبحث عن الخبرات المتخصصة في شتى المجالات، وبالتالي سيقودها هذا البحث إلى التركيز على المدن الرئيسية.

وحسب وكالة "جونز لانغ لاسال" العالمية، لأفضل 10 أسواق في العالم من حيث أداء قطاع العقارات المكتبية، بنهاية العام الماضي، فإن مدينة بومباي الهندية احتلت المرتبة الأولى، حيث بلغ العائد على الاستثمار المكتبي نسبة 10.1%. وجاءت موسكو في المرتبة الثانية بنسبة 8.8%، ثم مدينة ساوبولو البرازيلية بنسبة 8.5%. ومن حيث معدل الاستثمارات، احتلت شنغهاي المرتبة الأولى بنسبة 72%، تلتها سنغافورة بنسبة 38%، ثم طوكيو بنسبة 34%.

وتعدّ لندن من أكبر المراكز التجارية المحركة للصفقات الكبرى في العقارات المكتبية، حيث شهدت خلال العام الجاري مجموعة من الصفقات العقارية الكبرى، من بينها صفقة ناطحة سحاب "إتش إس بي سي"، في شرقي لندن، التي باتت على وشك الاكتمال بعد فوز جهاز قطر للاستثمار بالمزاد الذي أعلن قبل أشهر. وتقدّر قيمة الصفقة بنحو 1.6 مليار دولار. فيما تتنافس شركات عالمية وصناديق على شراء مبنى "ذي غوركن" في الحي التجاري الذي يعد من جواهر العقارات المكتبية في لندن.

وتحظى العقارات التجارية البريطانية بتنافس شديد من كبار المستثمرين في العالم، حيث يعد معدل الإشغال مرتفعاً والعائد على الاستثمار جيداً.

وحسب التقرير الأخير الذي نشرته شركة "سي بي آر اي" للاستشارات العقارية والمالية، التي يوجد مقرها في مدينة لوس أنجلوس، استثمرت الصناديق السيادية الخليجية نحو 45 مليار دولار في العقارات التجارية الأوروبية منذ الأزمة المالية، وكان للعاصمة البريطانية نصيب الأسد من هذه الاستثمارات.

المكاتب الخليجية

قالت وكالة "نايت فرانك"، في تقرير سابق، إن سوق العقارات التجارية في بعض الدول الخليجية شهد انتعاشاً كبيراً خلال العام الماضي، خاصة في المراكز التجارية المهمة مثل الرياض وجدة ودبي.

وأشارت الوكالة إلى أن السعودية، خاصة العاصمة الرياض وجدة، تقود انتعاش المباني المكتبية. وتستعد جدة لاستضافة أعلى ناطحة سحاب يقوم بتشييدها الأمير الوليد بن طلال، وقد وصلت عمليات التشييد الطابق السادس حتى الآن، حسب تصريحات الأمير الوليد قبل يومين.

وقال تقرير "نايت فرانك"، الصادر قبل شهور حول إيجارات المكاتب في السعودية، إنه على الرغم من تراجع صافي الناتج المحلي الإجمالي في السعودية من 5.8% في العام 2012 إلى 3.8% خلال العام الماضي، إضافة إلى انكماش قطاع النفط بالمملكة العربية السعودية بنسبة 0.7%، إلا أن قطاع التمويل والتأمين والعقارات والخدمات التجارية وكذلك قطاع الإدارة العامة واصل تسجيل نمو تراوح بين 4.9% و3% .

ويدعم النمو في هذه القطاعات زيادة سنوية نسبتها 6% في إيجارات المكاتب بالسعودية خلال الربع الأول من 2014. وأفاد التقرير أن أفضل أداء في سوق المملكة، كان في جدة، التي شهدت ارتفاع قيم الإيجارات بنسبة 9% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، وكما هو الحال في الرياض والمنطقة الشرقية.

ولا توجد في جدة منطقة مركزية للأعمال، حيث توجد المساحات المكتبية الأفضل جودة على طول عدد من الطرق الرئيسة بما في ذلك شارع التحلية وشارع الأمير سلطان وشارع المدينة وطريق الملك عبد العزيز، حتى أن مجمّع "جميل سكوير"، الذي يعدّ أحد أفضل المباني المكتبية في المدينة، تتواصل معاناته مع مشكلات المواقف والنفاذ إليه. وبالرغم من أن جدة سوف تشهد اكتمال نحو 100 ألف متر مربع من المساحات المكتبية الجديدة خلال العام الحالي، إلا أن معظمها يوفره مشروع واحد هو مشروع "هيد كوارترز" على طريق الكورنيش.

وعلى سبيل المثال، تقترب نسبة الإشغال في "غرناطة بزنس بارك" والبوابة الاقتصادية في الرياض من 100%، الأمر الذي يساعد في تفسير الزيادة السنوية في الإيجارات بنسبة 4% خلال الربع الأول من العام 2014.

وبالنظر إلى المؤشرات المستقبلية، نجد عدداً من المشاريع يتوقع اكتمالها، مثل مركز الملك عبد الله المالي ومجمّع تقنية المعلومات والاتصالات. وفي حال جرى تسليم تلك المشاريع وفق المخطط، فإن ذلك قد يؤدي إلى ارتفاع كبير في المعروض من المساحات المكتبية في غضون السنوات القليلة المقبلة، الأمر الذي سيؤدي بدوره إلى تراجع الضغط على الإيجارات.

وفي دبي، سجلت إيجارات المكاتب ارتفاعاً ملحوظاً وبنسب متفاوتة منذ بداية العام الجاري، في ظل استمرار تدفق الاستثمارات الأجنبية، ولكن هنالك تحذيرات دولية من أن أسعار العقارات بدبي تتجه نحو التراجع وربما بنسبة كبيرة خلال العام المقبل.