عقارات ألمانيا تتحول إلى ذهب للأوروبيين

تحولت عقارات ألمانيا إلى ذهب للأوروبيين إبان أزمة اليورو، فقد سحب الآلاف من مواطني دول اليورو المتعثرة اقتصاديّاً أموالهم من المصارف المحلية وحولوها إلى الاستثمار في العقارات الألمانية. وهذا ما دفع أسعار المساكن الألمانية إلى الارتفاع خلافاً لمستوياتها المحافظة تقليديّاً في الارتفاع بمعدلات ضئيلة لا تفوق نسبة واحد في المائة.
ما دفع المصرف المركزي الألماني" بندسبانك" أخيراً إلى التحذير من ارتفاع أسعار المساكن في المدن الألمانية الكبرى. قائلاً: إن أسعار المساكن باتت تفوق ثمنها الحقيقي بنسبة 25 في المائة.
وقال "دويتشة بنك" أكبر المصارف الألمانية: إن السبب في ذلك يعود إلى المشترين الأجانب الذين تدفقوا على الاستثمار في ألمانيا عقب أزمة اليورو، وأفقدتهم الثقة في ادخاراتهم في المصارف المحلية، خاصة في دول مثل اليونان وإيرلندا والبرتغال وإسبانيا.
وحسب تقرير البوندسبانك، فإن أسعار العقارات السكنية في 125 مدينة من مدن ألمانيا خلال العام الماضي 2013 ارتفعت في المتوسط بنسبة 6.25 في المائة.
ولكن في المدن الرئيسية مثل برلين وميونخ ودريسدن وفرانكفورت ارتفعت المساكن خلال العام الماضي بنحو 10في المائة.
وتشير تقديرات مصرف دويتشة الألماني في تقريره الأخير عن العقارات الألمانية إلى أن المساكن في ألمانيا مرشحة للمزيد من الارتفاع خلال العام المقبل. وقال ربما ترتفع بنسبة 4.2 في المائة.
وهنالك ثلاثة عوامل رئيسية تعمل على ارتفاع ثمن العقارات في ألمانيا وهي، أولاً: مشتريات الأجانب، خاصة من دول الاتحاد الأوروبي، فقد ظل الاقتصاد الألماني يحافظ على نسبة استقرار كبيرة وقوة وسط محيط أوروبي مضطرب اقتصاديّاً، إذ تعاني معظم الاقتصاديات من الكساد.
وثانياً: تزايد مشتريات المنازل من سكان ألمانيا أنفسهم، إذ تتمتع ألمانيا بمعدل بطالة منخفض ودخول عالية تمكن القوة العاملة في ألمانيا من الادخار والقدرة على دفع مقدم القرض العقاري والإيفاء بمتطلبات أقساط القرض العقاري. وثالثاً: سعر الفائدة الرخيص الذي تقدمه المصارف للمقترضين والذي يقل عن 4 في المائة.
ولكن في مقابل رخص سعر الفائدة، فإن المصارف في ألمانيا تطالب المقترضين بدفع مقدم نقداً لا يقل عن نسبة 30 في المائة من قيمة المنزل الذي يرغبون في شرائه.
وحسب خبير العقارات بمصرف دويتشة الألماني جوشن موبيرت، فإن المستثمر في العقارات الألمانية يستطيع تحقيق عائد على استثماراته تقدر بنحو 6 في المائة.
والألمان تقليديّاً يؤجرون ولا يتملكون العقارات مثل باقي الدول الأوروبية. ومعدل نسبة الألمان المتملكين المساكن لا تتعدى 42 في المائة، وهي نسبة منخفضة مقارنة ببريطانيا وفرنسا. وتقدر كلفة عملية شراء مسكن في ألمانيا بنحو 10 في المائة من قيمة العقار. توزع كالآتي: 3.5 في المائة لنقل الملكية ونسبة 1.5 للمحامي موثق العقود، وتكاليف أخرى للبحث والمسح ونسبة واحد في المائة لتسجيل الأراضي.
وإذا كان المشتري يرغب في أخذ قرض من المصرف فإن الفائدة على القرض تقدر بنحو 4 في المائة، كما يطالبه المصرف بدفع مقدم نقداً تصل قيمته إلى نحو 30 في المائة من قيمة العقار. كما أن معظم القروض تؤخذ مدة 20 عاماً.